― 耐震性・配管・断熱・構造など、購入前に見るべき項目をプロ目線で解説
「築30年の物件って大丈夫？」
「リノベすればキレイになるけど、建物そのものは平気なの？」
中古住宅＋リノベーションを検討する際、特に築年数が古い物件に対しては、こうした不安を感じる方が多いはずです。
でもご安心を。築古物件でも、事前にしっかりチェックすれば、安心してリノベーションできるケースはたくさんあります。
この記事では、プロの視点から「購入前に確認すべき建物のチェックポイント」をわかりやすく解説します。
なぜ“築古物件”が狙い目なのか？
築年数が古い物件は、価格が抑えられている分、リノベーションに予算を回せるのが大きな魅力。
立地が良いエリアでも手が届きやすく、間取りや内装を一新することで、新築同様の快適な住まいを実現できます。
ただし、建物の構造や設備が古いままだと、リノベ後のトラブルや追加費用の原因になることも。
だからこそ、購入前のチェックがとても重要なのです。
リノベ前に確認すべき建物のチェックポイント
① 耐震性｜1981年以前の建物は要注意！
日本では1981年6月に「新耐震基準」が施行され、それ以前の建物は旧耐震基準で建てられています。
旧耐震の建物は、大地震で倒壊するリスクが高いとされており、購入時には特に注意が必要です。
■ チェックポイント
- 建築確認日が1981年6月1日以降かどうか
- 耐震診断の有無（診断書があるか）
- 耐震補強の履歴があるか
※リノベ時に耐震補強を行えば、住宅ローン控除や補助金の対象になることもあります。
② 構造｜木造・RC造・鉄骨造の違いを理解する
建物の構造によって、耐久性やリノベの自由度が異なります。
| 構造 | 特徴 | リノベの自由度 |
|---|---|---|
| 木造 | 柱と梁で支える。築年数が古い物件が多い | 高い（間取り変更しやすい） |
| RC造（鉄筋コンクリート） | 耐久性・耐火性に優れる | 中程度（壁の撤去に制限あり） |
| 鉄骨造 | 軽量で耐震性に優れる | 高いが、構造計算が必要な場合も |
構造によっては、希望の間取り変更が難しいケースもあるため、事前にリノベ会社と相談を。
③ 配管・配線｜見えない部分こそ要チェック！
築年数が古い物件では、給排水管や電気配線が劣化している可能性があります。
これらを交換せずにリノベしてしまうと、後から水漏れや漏電などのトラブルにつながることも。
■ チェックポイント
- 給水・排水管の材質（鉄管はサビやすい）
- 配管のルート（床下・壁内に隠れているか）
- 電気容量（古い物件は容量不足のことも）
リノベ時に配管・配線の更新を前提に予算を組むのが安心です。
④ 断熱性能｜快適さと光熱費に直結
築古物件は、断熱材が入っていなかったり、窓の性能が低かったりすることが多く、夏は暑く冬は寒い家になりがちです。
■ チェックポイント
- 壁・床・天井に断熱材が入っているか
- 窓の種類（単板ガラスか複層ガラスか）
- 隙間風や結露の有無
断熱性能を高めるリノベは、快適性だけでなく光熱費の削減にも効果的。
補助金の対象になることもあるので、積極的に検討したいポイントです。
⑤ 雨漏り・シロアリ・カビの痕跡
見た目がキレイでも、構造内部にダメージがあると大きな修繕費がかかることも。
内見時には、以下のようなサインを見逃さないようにしましょう。
■ チェックポイント
- 天井や壁のシミ（雨漏りの跡）
- 床がふわふわしている（腐食の可能性）
- 畳や柱の周辺に粉状の木くず（シロアリの痕跡）
- 押入れや浴室のカビ臭
不安がある場合は、専門家によるインスペクション（建物状況調査）を依頼するのがおすすめです。
インスペクション（建物状況調査）を活用しよう
インスペクションとは、建築士などの専門家が建物の劣化状況や不具合を調査するサービスです。
費用は5〜7万円程度が相場ですが、購入前の安心材料として非常に有効です。
■ インスペクションでわかること
- 構造の劣化状況（基礎・柱・梁など）
- 雨漏りやシロアリ被害の有無
- 修繕が必要な箇所とその目安費用
最近では、売主側が事前にインスペクションを実施している物件も増えてきています。
まとめ：築古物件こそ、チェックと準備が安心のカギ
築古物件は、価格の魅力やリノベの自由度が高い一方で、見えない部分にリスクが潜んでいることも。
でも、事前にしっかりとチェックし、必要な対策を講じれば、安心して長く住める住まいに生まれ変わらせることができます。
ポイントは、「見た目」だけで判断せず、構造・設備・性能を総合的に確認すること。
信頼できるリノベ会社や建築士と連携しながら、納得のいく住まい選びを進めていきましょう。