【9/24開催】実家をどうする？空き家問題対策セミナー

【実家をどうする？空き家問題対策セミナー】「負動産」にしない！円満相続と賢い活用・売却のロードマップ

親の代から受け継いだ大切な実家。しかし、誰も住まなくなると、それは一転して**「負動産」**へと変わりかねません。全国で深刻化する空き家問題は、「誰も住まない実家」が原因で、**維持管理費の負担、資産価値の低下、行政による指導（特定空き家）**といった様々なリスクを所有者に負わせます。

このセミナーは、実家の「終活」を考える親世代の方、そして実家を相続する予定の子世代の方、双方に向けて、空き家を発生させないための生前対策から、相続後の賢い「売却」または「活用」戦略まで、円満な家族関係を維持しつつ、実家を「優良資産」として次世代に引き継ぐための具体的なロードマップを解説します。

１．なぜ「空き家」になるのか？無視できない３つのリスク

実家が空き家化する原因の多くは、「相続時に住む人がいない」「共有名義で話が進まない」といった、事前の準備不足にあります。

リスク１：固定資産税の優遇措置の解除

空き家を放置し、行政から**「特定空き家」**に指定されると、固定資産税の優遇措置（住宅用地特例）が解除され、税金が最大６倍に跳ね上がります。これは、所有者にとって最も重い経済的負担の一つです。

リスク２：維持管理と近隣トラブル

人が住まない家は急速に劣化し、倒壊リスクや景観の悪化、犯罪の温床となる可能性があります。また、庭木の越境や害虫の発生などにより、近隣住民とのトラブルの原因となります。

リスク３：共有名義による「塩漬け」

相続人が複数いる場合、遺産分割協議が難航し、不動産を**「共有名義」とすることがあります。不動産全体を売却したり、賃貸したりするには共有者全員の同意が必要となり、結果的に何もできずに空き家が「塩漬け」**になるケースが多発しています。

２．実家を「負動産」にしないための生前対策（親世代向け）

親が元気なうちに意思を明確にしておくことが、空き家問題を未然に防ぐ最善策です。

対策１：生前の意思表示（エンディングノート・遺言書）

• 家族会議の実施: 実家を「誰に相続させるのか」「売却するのか」を明確にし、家族全員で共有します。
• 遺言書の作成: 特に相続人が複数いる場合や、相続財産が実家のみの場合は、公正証書遺言を作成し、実家を特定の相続人に「単独相続」させる意思を示しておくことで、後の遺産分割協議をスムーズにします。

対策２：実家の資産価値の把握

• 専門家による査定: 不動産会社に依頼し、現在の実家の**「市場価格」と、リフォームや解体が必要な場合の「処分費用」**を把握しておきましょう。
• リバースモーゲージ: 自宅を担保に融資を受け、自宅に住み続けながら老後の生活費に充てる方法です。自宅を売却せずに資金を得られる選択肢の一つです。

３．相続後の賢い選択肢：「売却」と「活用」の判断基準（子世代向け）

実家を相続した場合、住む予定がないのであれば、速やかに「売却」か「活用」かを決定することが重要です。

選択肢Ａ：売却する（現金化）

• 特例の活用を逃さない: 実家を売却する場合、税金上の大きな優遇措置が２つあります。
  • 相続空き家の3,000万円特別控除: 一定の要件を満たせば、譲渡所得（売却益）から最大3,000万円が控除されます。相続開始から３年を経過する日の属する年の12月31日までという期限があるため、早期の判断が求められます。
  • 取得費加算の特例: 相続税を支払っている場合、相続開始から3年10ヶ月以内の売却であれば、相続税の一部を譲渡所得の計算上の「取得費」に加算でき、課税を軽減できます。
• 売却準備: 相続登記を完了させ、遺品整理や家財道具の撤去を済ませてから売却活動に入ります。早期売却のためには、内覧時の印象を良くするためのハウスクリーニングも有効です。

選択肢Ｂ：活用する（収益化）

• 立地条件の検討: 実家が駅近や商業施設に近い好立地であれば、賃貸経営が有効です。
  • 賃貸: 賃貸物件として貸し出す。
  • リノベーション: 大規模なリノベーションを行い、収益性の高い物件に再生する。
  • 土地活用: 建物を解体し、アパート・マンション、または駐車場として活用する。
• 空き家バンク: 自治体の**「空き家バンク」**に登録し、地域への移住希望者や事業者へ情報提供することも一つの方法です。

このセミナーのゴールは、実家の将来について「知らない」というリスクをゼロにすることです。今日から具体的な対策を始め、大切な実家を、家族全員が納得できる形で次の世代に繋いでいきましょう。